<div dir="ltr">Friends and neighbors,<div><br></div><div>I am cutting a pasting the text of the MUTC Committee's position letter that was sent to the council and myself on June 16.  This issue will be addressed by the Council at tonights meeting and I encourage all interested to join us.</div><div><br></div><div>_________________________________</div><div><br></div><div>Dear Mayor Archer and Council Members, </div><div><br></div><div>At the meeting on Wednesday, June 10, 2014, the Riverdale Park M-U-TC Local Design
Review Committee (hereafter “the Committee”) reviewed Special Permit Application SP-
150003, a project seeking to convert 6315 Baltimore Avenue into a 7-Eleven store. The
Committee directed me to write this letter to you (with copies distributed as I saw fit),
and to explicitly address the following points (all standard/page number references refer to
the adopted 2004 Riverdale Park M-U-TC Development Plan, hereafter “the Development
Plan”): </div><div>• ...the need to verify, after completion of the project, compliance with the less than
15 % increase in gross floor area (GFA) threshold.</div><div> • ...the need to verify the definition of “adjacent” as it applies to Standard 5 on page 36 </div><div>• ...the need to verify compliance with the window requirements of standard 1 on page
54 (regarding the frontage on Baltimore Avenue) </div><div>• ...the need to verify compliance with window requirements of standard 10 on page 55
(regarding the wall facing Sheridan Street) </div><div><br></div><div>The motion also stated that I must pass on the Committee’s “encouragement to support the
enforcement of [Development Plan] standards.” </div><div>(In discussions leading up to the motion, the Committee decided to follow the precedent
established during a previous Special Permit application to issue technical comments on
the Special Permit application and not to make an explicit recommendation for approval,
approval with conditions, or denial of the application). </div><div><br></div><div>I will discuss the issues identified by the Committee in the order they appear above. </div><div><br></div><div>The 15 % “increase in gross floor area threshold” (first bullet, above) is a test, part of the
Development Plan, that excludes some projects from complete review by the Committee;
this exclusion was intended to streamline small projects and small enhancements of existing
structures. The exclusion is not complete – it still requires review for the portion of the
project that changes. </div><div><br></div><div>Even though this application extensively restructures the building (for instance, changing
the appearance of the front of the building from being a multi-depth structure to being flat,
and changing the roofline from a peaked structure to being a taller flat roof), the exclusion
does appear to apply so long as the GFA does not increase by more than 15 %. If the
increase is in excess of that level, there are many standards that could not be applied by
the Committee that would need to be re-examined, including the placement of the building
relative to the streets. Because the increase in GFA on the plans is more than 14 % (which
the difference between the plans and exceeding the 15 % threshold is less than 20 square
feet), the Committee thought that a good way to verify compliance would be to require the
plans to be stamped so that County inspectors would have to verify, by measurement of the
completed building, that the final GFA is 1996.4 square feet or less. </div><div><br></div><div>The reason to verify the definition of “adjacent” in Standard 5 on page 36 (second bullet,
above) is to clarify whether there is a need for the applicant to screen the parking lot from
residences across Sheridan Street and Baltimore Avenue. If the definition of “adjacent”
identifies those buildings as being adjacent to 6315 Baltimore Avenue, the lack of screening
in the application would be out of compliance with the referenced Standard. </div><div><br></div><div>The final two issues identified by the Committee (third and fourth bullets, above) are closely
related, and are central to the purpose of M-U-TC zoning. A major goal of M-U-TC zoning
is to enhance the experience of pedestrians, including when they walk past buildings. One
of the techniques to achieve this goal is to have transparent commercial fa¸cades, so that
the pedestrians can see what is going on inside the building. This engagement between the
street and the activities inside the building helps activate the area outside, and can lead to
unexpected conversion of pedestrians to customers as well. A member of the public present
at the meeting told me afterwards that the generous expanses of windows in Town Center
Market were the reason she was a regular customer there, but had almost never visited the
almost windowless Dumm’s Corner Market (though she had not realized this before hearing
the Committee’s discussion of the application). </div><div><br></div><div>The Development Plan standards require a certain fraction of various walls of a building
to be transparent – for the front fa¸cade, this is 60 %, and for side walls facing a street, 40
%. The application does not meet these standards: the front wall is much less than 50 %
windows, and the the side wall (along Sheridan) has no windows at all. An additional benefit
2
of meeting the requiriements of these two standards is creating “light on two sides” of the
commercial space within - this design pattern is well known to architects, and is known to
provide psychological benefits to those who work and shop inside. </div><div><br></div><div>In closing, I would like to mention that the Committee, during discussion, expressed disappointment
with the overall design quality of the proposed building – they thought this
was a generic and utilitarian building, not the high-quality pedestrian-oriented development
envisioned by the Development Plan guidelines and shift to M-U-TC zoning. </div><div><br></div><div>Please feel free to contact me if you have any questions about the decision.</div><div><br></div><div>Sincerely,</div><div><br></div><div>Alan Thompson</div><div><br></div><div>__________________________________________<br clear="all"><div><br></div>-- <br><div class="gmail_signature">Vernon Archer, Mayor<br>Town of Riverdale Park, Maryland</div>
</div></div>